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大咖配资讲下万科2021年的铺观

2021-04-06 新闻来源:安庆配资网 围观:17

万科2020年财务报表发布已经很久了,很多专业的分析帖子都贴在了雪球上。我刚开始学看财务报告,不是一个训练有素的人。我想谈谈我对万科的理解和对万科2021年业绩的期望。大咖啡分配

市场密切关注房地产企业的毛利率,这是一个非常重要的指标。毛利率=(营业总收入-营业成本)/营业总收入。万科2020年营业总收入419,111,677,714元。12.运营成本5。27、毛利率=(419,111,677,714。12 - 5。27)/419,111,677,714。12=29。25%。需要特别提醒的是,毛利率的计算并没有考虑到目前的销售费用。房地产开发需要一个周期,房地产企业的利润因为大咖配置而滞后,经营收入和经营成本都是前期的经营成果。四项费用(销售、管理、研发、财务费用)都是流动支出。所以毛利率能更合理地反映经营质量,而不是经营利润率。

大咖配资讲下万科2021年的铺观

营业利润率=营业利润/营业总收入。营业利润是总营业收入减去绿框中的项目,再加上黄框中的项目。重复的项目被我用红线划掉了。建议你自己做。万科2020年营业利润79,958,642,103。88,营业利润率=79,958,642,103。88/419,111,677,714。12=19。08%。

财务报告第13页“集团主营业务经营”表中给出的经营利润率实际上是分配业务的毛利率。大咖的分配和合并报表计算的营业利润率不一样,不要混淆。表中所列的营业利润率数据,是利用表中各项业务的营业成本和营业收入数据无法得到的,产生差异的原因在于表底的“附注”。如果不注意下面的注释,自己不算,基础数据出错就麻烦了。好像只有万科这么做过。是不是故意把数据设低,让不懂做生意的投资人摸不着头脑?

房企的平均结算价格低于平均销售价格是因为销售价格包含增值税,而结算价格不包含增值税。合并利润表中的营业收入总额也是除去增值税后的数字。我觉得有必要再提一下这一点。之前也很纳闷,为什么平均结算价格和平均销售价格相差这么大,看了@萨拉丁_CPA的帖子才知道答案。

房地产公司的主营业务很简单:买地,盖房子,卖盈利,库存就是卖的房子。存货周转次数的倒数是房地产一个完整的商业周期所需要的时间,反映了从土地收购、建设、销售、付款形成利润所需要的时间。从上图可以看出,万科的存货周转率为0。25 ~ 0。41,平均0左右。33,也就是说从征地到真正盈利大概需要3年。利润的滞后使得年度报告的总营业收入和营业成本反映了历史经营成果,而当期报告显示的毛利率实际上反映了三年前的成果。这种滞后使得我们可以根据房地产企业的库存情况来猜测未来几年的经营业绩。

与毛利率直接相关的有两项:营业总收入和营业成本。经营收入主要是卖房的钱,而经营成本主要是从政府购买土地的成本和后续建房的成本。制约房地产企业利润的两个最重要的因素是地价和房地产结算价。当大咖配置地价上涨,结算价格被打压时,房地产企业的利润自然会下降。2020年房地产企业业绩为什么这么惨?原因是三年前即2017年征地价格过高,新项目平均地价达到7907元,为几年来最高点,大大降低了房企的利润率。从上面的ta可以看出

然而,与此同时,平均结算价格增长非常缓慢。按照3年的存货周转期计算(假设2014年征地的房子在2017年结算后成为营业收入),取2017年到2020年的平均结算价格,与2014年到2017年的平均征地价格简单对比。从上图可以看出,平均结算价格从2017年的11765元上涨到2020年的13062元,四年只上涨了11%,比地价上涨要温和得多。红色数据代表土地价格与平均结算价格的比率。2017年和2018年,这一比例被控制在40%以下,然后在2020年急剧上升至60%。54%。土地价格的大幅上涨和结算价格的不上涨直接降低了房地产企业的利润,所以2020年的房地产业绩将是如此悲惨。不得不说,政府的调控还是很有效的,成功打压了房价。然而与此同时,所有的压力都转移到了房地产企业身上,债务也越来越多。结果,一大批激进的房地产企业爆炸,将整个行业推向危机边缘。为了解决危机,最高管理层启动了房地产行业的供应方改革,并加快淘汰落后产能。土地集中供应迫使房企降低杠杆,从而清除那些激进的房企,打破无序的征地招标,降低房企成本,缓解系统性风险。2015年,中国在钢铁和水泥领域的供给侧改革取得了巨大成功,我相信在房地产领域也将取得成功。我还是很期待万科2021年的表现,因为2018年征地均价才5427元,成本可控。如果结算价格估算为13000元,地价占结算价格的41%。75%,为利润释放提供保障。万科2021年的盈利目标是500亿元,通过努力是可以实现的。2020年营业收入4191。1亿元,假设2021年营业收入增长12%,净利率恢复到10。7%,4191。1*(1 12%)*10。7%=502

。3亿,刚好达到500亿。因此,完全可以抱着乐观的态度期待一下。

  像万科、平安这种未来业绩可以根据存量保单和现有存货的数量和质量进行推测的企业,市场给出的市盈率普遍不高,因为没有想像的空间。未来能释放多少利润基本都是明牌。我能根据历史经营数据预估万科2021年的业绩,那些专业的大机构同样可以,而且数据更详实、更准确。精力足够多的话你甚至可以把万科每个楼盘的开发情况都捋一遍,得到每个楼盘具体的获利情况。不嫌麻烦的线年结算金额的上下限都是可以较为精确地预测出来的。我相信有人在这样做。但作为一个精力有限的散户,我做不到。模糊的正确对我来说就足够了。

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